长期地租的固有主要挑战是他们是长期合同。地面租赁期限可长达99年甚至更长,租赁必须为市场变化和未来多年才会发生的事件做好准备。在长期地面租赁的背景下,一个主要问题是地租在租赁期内的调整方式。一开始,地租是由各方确定的(通常是通过对当事人确定土地公平市场价值的资本化率)。与空间租赁类似,固定租金可能会定期固定增加(例如,每年2%)。然而,在地租的期限内,当地租的固定增加开始侵蚀租金的价值时,将会有一段时间。要解决这个问题,基于当时土地公平市场价值的区间。这种调整地租的方法存在诸多问题,并且已经被广泛讨论,但这些问题的主要原因是缺乏可预测性,一些租户认为这些可预测性使其租赁无法获得和/或无法出售。

租金百分比

虽然公平市场价值重置在地面租赁中仍然普遍存在并且可能仍然存在,但另一个有趣但不太常见的重估地租的方法是使用百分比租金,以与购物中心租赁相同的方式实施。租金百分比的工作原理是将百分比率应用于项目的年度收入,可以是总收入,还本付息前的收入,净营业收入或基于收入的其他表述,可能适用于总收入或仅适用于同意门槛。与公平市场价值调整一样,百分比租金的目标是向房东提供反映土地对项目贡献的回报。在地面租赁的背景下,百分比租金应反映市场的增长,而不会使租金达到与项目产生的收入无关的水平。它还为房东提供参与项目利润的机会,使其成为某些情况下的吸引人的选择。最简单的方法是在没有任何阈值的情况下将百分比应用于总收入而不是净收入。使用总收入也可以避免波动是一个函数可变营业费用以及租户计算营业净收入的争议可能性。

可能的安排

房东的目标是获取房产产生的每一项收入,而房客必须考虑为了确定租金百分比而应排除哪些可能包含在总收入中的金额。不反映项目收入的付款可包括空间租户对运营费用和房地产税,电费和其他公用事业费用以及保险收益(业务中断保险除外)的报销。为了安全起见,租户可能更愿意在还本付息后(甚至优先退货后)以现金流量开始。这可能太不确定,房东可以轻松地就应该应用的百分比达成一致,并可能导致房东对融资金额设置限制。

如果租金百分比是基于净营业收入,那么房东不仅要承担业务绩效的风险,还要承担租户管理业务的技能。房东必须注意向租户附属管理公司支付的过高费用以及与经营房产无直接关系的专业费用。

净营业收入方法开始类似于合资企业。计算租金百分比比其他类型的租赁支付结构更加繁琐,要求房东监控租户的活动和业绩。例如,由于租金百分比为房东提供了项目收入的回报,因此房东需要确保租户以最大化收益的方式运营项目。因此,在物业的某个半径内操作竞争业务的最低操作要求和限制可包括在租赁中。以低于市场租金租赁给租户的附属公司的空间(适当的管理办公室除外)应该“收取”该空间的公平市场租金。租约还需要包括租户必须遵守的报告和付款流程。大多数租约要求将总收入报表连同预估付款一起提交给房东,因为每月或每季度的租金百分比。一旦承租人确定实际产生的总收入金额,在年底后进行调整。

风险等于奖励

传统上,房东期望稳定的可预测收入,并且不承担与房产业务成功相关的风险。然而,在百分比租金情况下,房东也参与任何上行,并可能享有与此风险相关的更高回报。如果执行良好,返回可能超过项目土地的实际价值。承租人还承担与房东事实上的合伙关系的某些负担,包括有义务将其账簿和记录提供给房东进行审查,以确认承租人已支付了正确的金额。额外的工作可能值得处理,以减轻对公平市场价值重置的不可预测性的担忧。