前言

7月30日,盛达源资本与我们的孵化企业途腾汽车启动行程,走进柬埔寨,实地调研考察当地的风土人情,经济发展与地产投资趋势,并与在柬的各个地产渠道资源和在建地产项目的物业形态与规划设想进行全面接触。

我们调研的对象及达成的战略合作  

7月30日至8月6日,顺着“深圳—西港—金边”的路线,为期八天的考察调研之旅可以说是马不停蹄、收获颇丰。

01目标地:西港

地产项目:自由女神集团

西哈努克港(简称西港),位于柬埔寨西南海岸线,是全柬唯一的经济特区,被当地人称为“柬埔寨深圳”。2016年起,西港特区被确定为“一带一路”的样板,长期受到中柬两国领导人的高度关注。正如我们感受到的一样,随着中国投资商的不断涌入,房地产业迅猛发展,酒店、超市、银行、饭店的大量涌现……让整个城市充满生机。

我们参观了当地著名的自由女神集团,考察了其环海公寓项目、自由女王·财富中心和自由女神·自由广场。同时,我们也参观了一位中国老板在当地的地块,未来拟建造公寓。盛达源资本与途腾汽车就未来的战略规划与发展目标同自由女神集团进行深度交流,并达成战略合作。

 

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据2018年第二季度数据显示,前往西港的游客对比2017年同一时间增长977739人,比率增长15.89%,其中,中国游客排名第一。

中国人的大量涌入,带动了西港房地产的繁荣,尤其是土地价格的暴增。与一年前相比,目前西港部分土地价格上涨了一倍,最多的甚至涨了四倍。比如,西港Otres地区一年前的土地价格仅400美元/平方米,现在已增至800美元/平方米,海滨地区的土地价格甚至已经从800美元/平方米,涨到1200到15000美元/平方米不等。

与此同时,西港的城市化建设也在不断推进中。新机场大厅、多功能深水港先后正式启用,金边—西港高速公路也加快进程,进入征地阶段,西港还将兴建燃煤发电厂越南钢铁公司也计划砸下5亿美元兴建炼钢厂...... 火热的经济走势、政府的大力扶持、稀缺的海滩资源,让“西港”成为中外游客的度假天堂以及全世界投资者的海岛热门投资地。

02目标地:金边

地产项目:太子地产集团、粤泰集团、富力地产、摩根福德投资

1953年11月9日在西哈努克亲王的带领下柬埔寨宣布独立,1993年5月全国大选后,柬埔寨恢复君主立宪制。从此,柬埔寨金边走上了恢复和平和发展经济的道路,1994年至2014年期间,柬埔寨经济成长了7.7%,2017年金边人民平均收入达10900美元,26年来,柬埔寨的人均GDP增长了7倍,今天的金边已如重生,正成为带动柬埔寨经济快车的黑马。

近些年,柬埔寨政府大力发展旅游业和房地产业,使其成为了柬埔寨经济发展的源动力。在2015年的GDP经济报告中,房地产建筑行业更是第一次跃升为第一。

作为柬埔寨首都金边,像及了20年前的“北京”,到处高楼拔地而起,整个城市都在焕新建设中。在这个长宽各才12公里的小地方,每条主街道上有十来个建筑工地在同时进行施工,城市周围也都在造新城,投资氛围甚好。

金边的项目及企业比较多,调研小组三分之二时间都用在金边的考察。我们充分接触了金边目前最有实力的几个地产企业——太子地产集团、粤泰集团、富力地产、摩根福德投资,去到了他们的营销中心,就其目前在建和在售楼盘进行了深入考察,与相关负责人讲解了未来盛达源资本在东南亚的投资策略,并筛选出了适合途腾汽车“买车送房”计划的优质项目,签订战略合作协议。

 

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在过去两年的时间内,柬埔寨首都金边的房价地价飞涨。根据2017 年《全球房产指南》指出,柬埔寨金边房价平均涨幅达到15%;近期发布的《2018全球城市租金回报率》中,金边平均租金回报率以6.92%排全球第4。

从投资的角度来看:这个收益是非常可观的,而且金边的基建还在不断完善的过程中,对于房地产行业来说投资的机遇才刚刚显现。如果等城市建设完善后,再从众投资,风险就比较大了。

所以投资需提前布局,不要和北京一样,错过了就再也回不去了。

柬埔寨地产投资优势分析  

我们首先来做个对比:

房产界有句名言:短期看政策、中期看经济、长期看人口。有人的地方就有居住需求,人口是影响房产需求最直接的一大因素,人口增加自然就会促使房产的需求量增长。

01供需关系

柬埔寨现有人口在1600万左右,其中首都金边的人口达到300万,占全国人口的比例约为五分之一。同时随着大量外资企业落地金边,大量的劳动人口迅速向金边集中,每年涌入金边就业的人口多达二三十万,金边人口净流入量在全球主要城市中排名第一。

根据金边城市规划,每年需要新增5万套住宅,而目前金边每年的房屋供应量不足3万套,还有大量的人只能住在市郊的平房,公寓根本不够住,金边公寓供不应求的情况还将持续多年。

02投资回报

柬埔寨房价自2012年以来就一路上涨,金边房价年均涨幅大于15%,核心地段的房价涨幅甚至高达25%。目前金边公寓年均租金投资回报率为6.5%,核心区域投资回报率高达10%,房屋出租比例85%以上,持有的空房率极低,可见金边住房需求十分强劲。

△2018全球城市租金回报率TOP10

房产投资回报主要来自两个方面:分别是房产增值和租金收益。而柬埔寨不仅房价一路飙升,租金也是日益涨高,可见柬埔寨房产的投资回报十分可观。加上与其邻国越南、泰国等相比,柬埔寨房价相对较低,为投资者寻求资本增长需求提供了更多的机会。

03发展前景

柬埔寨位于东盟的中心战略位置,也是前往全球重要市场的要道。1999年,柬埔寨加入东盟,成为其第十位成员,外资进入柬埔寨市场可直接辐射整个东盟地区大市场。柬埔寨是“一带一路”在东南亚的重要节点,近年来正在迅速崛起,一跃成为东南亚的“新兴市场”。

柬埔寨提出的《2015—2025工业发展计划》,与中国的“一带一路”倡议互相契合,是中柬两国最佳的双赢结合点,大大提升了中国企业在柬埔寨的投资信心。

作为"一带一路"倡议的忠实拥护者,柬埔寨政府出台了一系列优惠政策,吸引越来越多的中国企业到当地投资,参与到柬埔寨的基础建设中,为柬埔寨建设机场、水电站、铁路、高速公路等基建设施助力。

从项目的地段和配套角度来看,房产价值通常因周边基建和环境配套而定,房价的增长往往和道路等基础建设密切相关,当地铁、公路等基础建设完成投入使用时,会带动项目周边的资源发挥作用,届时房价将获得更高的增幅。

04小结

a.美金交易。这对于很多想把钱拿去买国外资产的人来说,优势非常明显。以柬埔寨金边市区(非核心区)公寓,总价10万美金左右即可轻松入手。

b.无外汇管制。柬埔寨的外汇政策100%开放,你带多少钱进来,没人管你;你赚了钱,你要带出去也没人管你,它是一个绝对开放的国家。

c.无个人资本利得税,赚了钱不用缴税。

d.永久产权。外国人可直接持有,当地的房屋产权不是70年,是永久。

e.需求旺盛。在柬埔寨长住的外国人已接近40万,而这40万中不包含越南籍等东盟邻国在柬人口。

到2018年秋,金边地区完工的公寓(此公寓要区别国内的公寓、按照我们的理解,性质就是小户型住宅)量大约在1.3-1.5万套之间,也就是说,2018年的金边有差不多35个外国人分享一套公寓,如果平均一套公寓能进去3个人的话,那么问题来了:剩下的32个人怎么解决住房问题?

所以说,目前金边租赁还是供小于求的市场环境,值得关注。